2019年第4季度纽约市房地产经过数年下降之后市场已开始趋于停滞

2020-01-03 16:03:35
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随着2019年第四季度的结束,事后看来,纽约市房地产市场的特色高峰和低谷变得更加明显。实际上,只有一个高峰,并且有很多山谷!在第一季度,市场在瘫痪中苦苦挣扎,在最后几周内产生了几笔交易。预计第二季度交易量将大大增加,这是因为预计7月1日之后完成交易将导致豪宅税和转让税增加。6月的最后几个星期是2019年的峰值,随着每个人都争先恐后地获得交易,每天关闭交易的经纪人管理5或6个交易他们的交易已经完成,之后将数十万美元添加到交易成本中。第三季度因此受到影响;由于所有预计税收上涨的交易都已在7月之前赶紧完成,交易量直线下降。现在,回顾第四季度,在经历了多年的下跌之后,市场已经开始趋于停滞,400万美元的交易数量比近年来的任何一年都要多(根据Olshan的报告)。

需要明确的是,市场逐渐实现的停滞是价格而非数量之一。在2015/2016年达到顶峰后,我们在曼哈顿的市场价格下降了15%至25%,具体取决于单位面积和附近地区。现在,许多价格,尤其是被认为需要升级的大型合作公寓的价格,目前处于2011年的水平,比几年前的高点低了25%。公寓价格也经历了同样的命运,尤其是中端价格和500万美元以上的高端公寓,尽管降幅较小,接近15%。这种差异说明合作社和公寓之间的差距越来越明显。

虽然公寓肯定会遭受过度建造的困扰,但它们的便利性,多种便利设施和易购性使它们与合作公寓形成了越来越有吸引力的对比。莫名其妙的合作社董事会没有注意到比较价值下降的警告信号。由于董事会程序包要求苛刻,董事会经常遭到拒绝以及复杂的翻新规则,这些合作社董事会越来越多地将潜在购买者带入了不需要翻新的新公寓中,业主可以游泳,锻炼,举行会议和用餐–一切都无需离开建筑物。由于合作社的价值相对于共管公寓的价值继续下降,董事会的这种僵化给其他股东带来了沉重的代价。

随着价格稳定在较低水平,买家已经开始重新进入市场。这种情况发生得很缓慢,因此尽管第四季度在签订合同或接受要约方面表现不佳,但我们确实感到市场解冻。正如一年多以来的情况一样,销售的关键一直是卖方对已经发生的变化的认可。买家早就停止对他们认为价格过高的房产报价。尽管许多卖家仍然难以接受,但是其他人已经知道,按市场价格定价的房地产实际上可以迅速出售,并有多个要约。虽然任何房地产的交易价格都不太可能高于其要价,但我们在第四季度看到了一些交易,这些交易的价格一直在或接近要价,这显然是公平的。

尽管整个市场上的许多买家继续坚信市场将进一步下跌,但与此相反的证据却越来越多。在第四季度期间,我的公司[Warburg Realty]已与市场上进行了数月的房地产交易。通过重新定价和再营销的过程,其中许多产品已经以适合当今现实的价格出售。

需求增加和库存减少减轻了布鲁克林的价值损失,尽管市区仍有部分未售出的公寓。但就像在曼哈顿一样,过高的定价一直是市场的敌人。尤其是在Park Slope和Brooklyn Heights,尽管仍然有较小的单位和价格较高的房屋供不应求,但价格居高不下的联排别墅却停滞不前。

我对2020年有什么期望?我预计第一季度将比今年最后一个季度或2019年第一季度强。价格将更低,但交易在整个市场中的流动将更加顺畅。新的转售库存将在1月和2月到达市场,但数量不大。如果市场确实确实在继续稳定下来,那么第二季度可能会有更多的新产品上市,那些价格合理且具有吸引力的产品应该在30至60天内售出。当人们开始关注总统竞选时,市场将在第三季度像每四年一样放缓。至于第四季度,总统选举的结果将影响纽约的市场稳定性,就像它将影响全国的纽约一样,尽管不一定以相同的方式。

我们生活在有趣的时代。但是即使在有趣的时候,我们也必须住在某个地方。对于那些明智或勇敢的人来说,纽约的机会比比皆是。本季度,市场开始转向。请记住,只有在市场触底之后才可以看到市场的底部。

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