这是曼哈顿两居室的买家市场

2019-11-04 11:53:01
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在大多数情况下,将150万美元的Sheetrock的四堵墙称为便宜货是荒谬的。

但是在曼哈顿疲弱的房地产市场上,这是上个季度纽约市两居室公寓的中位数销售价格,比去年同期下降了8%,是一室公寓对三居室联合公寓的最大折扣。经纪人道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)表示,公寓和共管公寓。只有四卧以上的市场进一步下跌,下降了17%。

经过多年的软化,终于成为打算在纽约生活和工作的人们的买主市场。一个很好的例子:两居室的便宜货,这是该市最常见的公寓。

是的,对于许多纽约人来说,价格仍然遥不可及,但是对于首次购房者和上进购房者,越来越多的选择,其价格远低于中位销售价格所暗示的价格。加上历史上较低的利率,两居室买家正通过各种手段来扩大自己的收入,从收入受限的合作公寓到闪亮的新公寓。

自从该市的房地产销售市场在2016年左右达到顶峰以来,观察家一直在关注超豪华三居室和四居室公寓的价格缩水,其中数千个仍空置和未售出。原因有很多:投资者投机,供过于求,减税额减少,转让税增加,经济不确定性和彻头彻尾的狂妄自大。

不过,目前小型公寓的价格下降代表着重大的转变,也代表着更为合理的价格的回归。埃利曼报告显示,上个季度,两居室公寓占曼哈顿待售存量的31.5%,是所有类别中最多的,并且长期以来一直是开发商和代理商的头等大事。在1990年代,两居室市场占总销售额的一半,但是在最近几年,曼哈顿超豪华公寓的繁荣促使人们转向更大,更豪华的公寓,其中许多是针对投资者的报告的作者,米勒·塞缪尔房地产评估师和顾问公司总裁乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说。

米勒说,对许多纽约人来说,从较小的公寓升级到两居室的费用仍然是高昂的。上个季度,在曼哈顿从一居室升级到两居室的费用中位数增加了685,000美元。

Triplemint经纪人兼现实系列演员百万美元上市。

他说:“城市中有2500种选择是很多选择,”他指的是对曼哈顿列出的两居室的估计数。他说,标准的饼干切割两居室的所有者将面临最严峻的挑战。

当然,较低的价格可能是许多纽约人的不二之选。2017年,曼哈顿的家庭收入中位数为79,781美元。按StreetEasy的说法,假设首付20%,并将月收入的35%用于抵押和其他住房成本,这样的买主可以轻松负担得起358,896美元的公寓。全市的家庭收入为57,782美元,足以容纳259,933美元的房屋。

为了突出整个两居室市场的潜在特价,我们研究了首次购房者的收入受限单位,战前合作公寓(带打折折扣),带有后端甜味剂的新公寓以及曼哈顿以外的选择。

战前特价

许多人将新的高层豪华公寓泛滥成灾,困扰着该市的房地产市场,但高层的雄心勃勃的定价也为相对温和的合作公寓市场设定了不切实际的期望。

华宝房地产(Warburg Realty)首席执行官弗雷德里克·沃伯格·彼得斯(Frederick Warburg Peters)说:“迟早,奢侈品市场上发生的事情很可能会赶上两居室市场。”他补充说,一居室和小两居室已经“沉没”。大约四个月前陷入低迷”。

根据Elliman的报告,与去年同期相比,合作公寓的中位数价格连续13个季度出现首次下降。

道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的经纪人弗朗西丝·卡岑(Frances Katzen)最近在曼哈顿东侧的萨顿广场(Sutton Place)上市,这套两居室一浴室公寓拥有充足的自然光线和战前善意,售价为59.9万美元,与去年同期相比减价20%之前的价格为750,000美元。两年前,它以995,000美元的价格与另一家经纪公司一起在市场上挂牌销售并陷入困境。

卡岑女士说:“人们互相蚕食,互相抢购。”她认为公寓的真实价值约为62.5万美元,但她列出的价格较低,希望与越来越多的合作者脱颖而出。待售。

经纪公司哈尔斯特德(Halstead)称,两卧室转售公寓的最大折扣是在第十四街以南的市中心,该地区的中位销售价格与去年同期相比下降了15%,至160万美元。在此期间,中城区的转售折扣第二高,下降了10%,至120万美元。

收入受限

即使在住房发展基金公司合作公寓中专门为中等收入买家保留的公寓中,价格也有所下降。

在曼哈顿上城的汉密尔顿高地,艾莉森·贾菲和琳达·曼奇尼在10月以325,000美元的价格出售了两居室,一间浴室的公寓,比今年早些时候在另一家经纪公司以430,000美元的价格上市时少了24%。

由于该公寓位于HDFC合作公寓中,因此对购房者有收入限制(两个家庭最多57,600美元,三个或三个以上家庭67,200美元),以及旨在使该单位负担得起的转售限制。

Key Real Estate Services的经纪人曼奇尼女士说:“电话每天都在响。”她说,到目前为止,他们已经有18场演出和6场报价。

较低的价格是明智的。评估师米勒说,曼哈顿上城的公寓和公寓第三季度销售额最少,为十年之内,部分原因是随之而来的新的昂贵库存激增和雄心勃勃的转售价。

曼哈顿以外

在纽约,特别是在曼哈顿以外,两居室不必是数百万美元的投资。在布朗克斯的金斯布里奇高地部分,达米科集团房地产公司的丹尼尔·达米科(Daniel D'Amico)在2006年的一间公寓中以349,000美元的价格列出了878平方英尺的两居室公寓。

达米科说:“至少在布朗克斯,我们现在所看到的是市场非常火爆。”“如果定价正确,它将在第一个星期左右出售。”他说,该公寓于九月下旬上市,已经接受了报价。

尽管整个城市的销量下降,曼哈顿的价格下降,但其他行政区的价格却在稳步上升。根据道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的一份报告,在皇后区,销售数量与去年同期相比下降了7%,但销售价格中位数升至60万美元,创下至少自2003年以来的最高记录。在布鲁克林,尽管豪华住宅的库存增加且价格下降,但合作公寓的中位数售价为485,000美元,创下了第三季度的新纪录。

没有一家大型经纪公司发布该市最便宜的布朗克斯区的全市销售报告,但随着主要的发展热潮和正在出售的市场价格住房的份额不断增长,其看法正在改变。

新发展

在新建筑中可以找到一些两居室最具吸引力的交易,这有充分的理由:大量空置的豪华公寓。根据StreetEasy数据的分析,自2013年以来完成的16,200套公寓中,约有4,100套在9月仍未售出。

开发商不愿直接降低价格,部分原因是对贷方的义务以及担心贬值其余股票的价格。相反,买家在后端获得折扣。

在东哈林区,生物技术初创公司顾问帕特里夏·韦伯(Patricia Weber)最近以19.5万美元的价格关闭了新的23层公寓楼1399公园的两居室公寓。表面上看,这是要价,但韦伯女士的经纪人罗伯·陶布(Rob Taub)和CORE也就此达成协议,要求开发商为她的转让税支付约25,000美元的折扣。

韦伯女士从宾夕法尼亚州的雄鹿县搬来,十年来一直在考虑在纽约购买商品,但直到六个月前才开始认真寻找。她说,不乏选择,但她和她的丈夫喜欢东哈莱姆大楼,因为它的大厅,有人行道,邻近社区以及附近的文化和餐馆。她将把第二间卧室用作办公室,因为她是远程工作。

价格也很引人注目,因为它刚好引发了对超过100万美元房屋购买价格的所谓“豪宅税”。7月,200万美元的销售额将统一的1%税率改为1.25%的交错税率,而2500万美元的税率则提高了3.9%。

这些变化促使许多购房者在夏季截止日期之前关闭了他们的购买,因此,最近一个季度的销售速度骤降,尤其是对于更大,更昂贵的公寓。但是,两居室市场也受到了影响,部分原因是它们的价格可能远高于200万美元,甚至低于新税起征点的市场也受到了市场负面情绪的影响。

CORE首席执行官Shaun Osher表示:“我认为,有可能,我们在所有方面都接近市场的最低点。”

Warburg Realty的Peters表示,折扣的产生方式可能有所不同,但越来越多的折扣成为新开发项目的规则。

他说:“实际上,在任何地方都无法商议价格,转让税,豪宅税,律师费以及谁还知道其他什么。”在沙子上划线的地方是另一回事。

“我无法计数我有多少次听到客户说'好吧,如果我降低价格,你能保证我能快速卖出吗?'我的回答是不。”他说。“我能保证的是,如果没有的话,你就不会有销售。”

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