如何正确处理机会区 解决土地储备漏洞

2019-11-01 15:01:37
来源:

这是探索性研究系列的第二部分,名为“如何正确地把握机会区”。该系列将重点介绍全国各地的机会区项目,投资,合作,构想和重要事件,力求满足机会的初衷。区域立法。

机会区立法的目的是创造经济活力,增加就业机会和减少贫困​​,这是该系列旨在强调的内容。

解释机会区立法中的土地储备漏洞

国税局于2019年4月发布第二轮机会区规则时,澄清了“原始用途”概念的用语,并为机会区空置物业的漏洞打开了窗口。

《 2019年春季机会区指南》将在即将于2019年年底到期的法律指南的最终版本中进行修订,其中指出:“……建筑物或其他结构在购买前已空置至少五年……[它]将满足原始使用要求。”

这种语言的影响力在于,如果在商机区域内购买的建筑物符合“原始用途”测试,则无需对其进行实质性改进。只要建筑物闲置了五年或五年以上,建筑物本身的空缺就可以满足最初的使用要求。如果某物业符合“原始用途”测试,则无需进行改进,同时仍然有机会获得机会区的税收优惠。

换句话说,已登机的以前的百货商店不必重新开张为新的百货商店,仅仅是因为这是建筑物最初的建造目的。取而代之的是,这家登机的百货商店根本不需要进行任何改进,只要闲置了五年,它仍然可以满足《商圈法》的要求。

在房地产中,无意发展而持有房地产是一种被称为土地储备的做法。土地储备很少或不会在机会区中创造就业机会,并且它本身不会创造经济活力,增加就业机会或减少贫困。

挫败不良行为

值得庆幸的是,联邦政府似乎已经意识到最新规定中的措词可能会为不必要的土地储备敞开大门。

在中低收入社区购买空置建筑物,并使其无限期地空置,并仍然获得机会区的税收优惠,是完全可行的。

但是为什么这种版本的土地储备可能尚未大规模发生呢?

两个原因:

1)财政部已要求公众询问是否应制定专门针对空置财产收购的附加反滥用规定。这可能使投资者无法对空置物业进行不必要的风险押注,而又无法衡量其下行风险。如果投资者要在即将发布的最终法规中发现他们必须向房地产作出比原先预期更多的出资,他们可能会发现原始投资对他们来说不值得。原型投资者通常不会盲目承担这一风险。

2)机会区税收优惠政策中最具经济吸引力的部分是消除新的机会区投资的资本收益。如果投资者在机会区基金中购买了5年以上的空置房产,他们将参与对其资本收益进行的税收递延,直到2026年,但该投资者将不得不冒很大的风险,押注空置建筑物的价值会升值超出账面成本(即税收和维护),如果他们的计划是简单的土地储备为10年或以上,以获得充分的机会区的利益。

一个例子:土地储备与投资

为了说明投资与土地储备的经济影响,请设想以下假设:某物业位于机会区范围内的蝗虫街101号,空置了一年。该结构本身价值25万美元,而其下面的土地价值10万美元。蝗虫街101号以350,000美元的价格卖给了机会区投资者。

根据IRS的规定,为了使购买Locust Street 101的机会被视为合格的机会区投资,投资者必须使用之前出售的资金(该出售必须在不到180天之前进行),并且他(她)必须将出售的利润再投资以支付101 Locust的财产。

除了在该物业上花费的350,000美元外,该投资者还必须向该101蝗虫资产中至少投放250,001美元,以对其进行实质性改善。用于实质性改善财产的投资额必须超过建筑物的价值,不包括建筑物下面的土地。

但是,如果位于101 Locust对面的那座物业102 Locust具有相同的价值$ 350,000,却空置了五年或更长时间怎么办?

根据IRS指南,如果某物业空置了五年或五年以上,则购买者仅需购买该物业,因为其五年的空置符合“原始用途”标准,并且无需进行任何实质性改善。

尽管有些投资者不愿意长期持有和持有股票,但还有更多的投资者更愿意直接影响自己的未来收益。他们这样做是通过增加价值和重建财产,然后出租或出售财产。

抢购多年被遗弃的房产,以资本利得税的方式持有这些房产,直到2030年,而只是等着看看邻居的价值如何(或不可以)升值,这是有可能的,但不是最有效的在已经积极重建的区域之外的可能方案。

但是,对于那些担心机会区基金将购买空置建筑物而又不进行有意义的经济振兴,工作或减贫的人,我们鼓励您在2019年底之前与立法者,美国国税局和财政部联系,那时最终规则应该是完成。

声明:本站系本网编辑转载,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系,我们将在第一时间删除内容!
热门文章
头条推荐