随着全球经济低迷的临近 房屋建筑商的历史会重演吗

2019-10-08 11:15:35
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2020年的预算计划(十月的一个礼拜)现在已经到了“真心话大冒险”的时刻,这是住房大小企业的关键路径。真钱is可危,无数。公司的命运和命运取决于能否与自己相匹配,如何与接下来的投资相匹配的高级技能。自我矛盾的信号笼罩着不确定性,第二次猜测,不稳定的变化,增加的风险和怀疑的近期状况。投资决策者讨厌波动性和不可预测性。尽管如此,我们仍然存在-无法避免。

当住宅建设业务负责人意识到自己正在探索的地区时,会倾向于做什么?他们本能地抓起可信赖的尘土飞扬的旧地图,通常是他们所做的。他们试图通过推算找到自己的路。

因此,现在是提出问题的理想时机。随着日益严峻的业务条件迹象(潜在威胁)的涌现,由设计,技术和数据推动的初创企业和创新组成的最新,强大的管道会消失吗?以工厂为基础的破坏性建筑技术,非常规的小型房屋设计,单户型出租操作和金融平台,多代和共享经济生活模板以及数字借贷和交易平台等将会带来什么?

最近,proptech风险投资公司Fifth Wall宣布已关闭其第二只房地产技术基金,这是一个5.03亿美元的宝库,拥有50个蓝筹有限合伙人投资者,包括Lennar,DR Horton,Pulte和Toll Brothers。过去的定义性未来和不断发展的舒适性区域之间的融合造成了前所未有的紧迫性。据估计,风险资本家每年向proptech领域注入10亿美元的新投资,而建筑商一直热衷于抓住这些机会的底层。

随着住房周期的退伍军人越过经过验证的,返璞归真的策略,假设和在2020年和2021年的避险手段,这些可能成为创新投资的大趋势变得容易消除或资源匮乏预算支出和收入护栏?

创新双降

建筑业投资银行家玛格丽特·惠兰(Margaret Whelan)为创新投资获得了“这次不同”的氛围。她坚信旧的方法不会打开新的大门。她同名的咨询公司的客户在华尔街机构投资者,风险资本家,硅谷叛乱分子,亲朋好友金融,老派房屋建筑运营商以及可破坏的建材供应链的繁华十字路口经营。她的观点是紧要关头,不仅需要毅力和进一步的投资,而且在住房的一些邪恶问题(例如劳动力短缺,生产力落后和成本激增)上也越来越受欢迎。惠兰(Whelan)的间谍意识是,尽管通常情况下创新可能会被适时地搁置,房屋建筑企业可能已经达到了一个不可逆转的拐点。为什么?

惠兰指出:“进行的投资是有意义的。”他指出,在过去12个月中,房地产技术和开发领域每增加100亿美元的资本筹集资金,每5美元中就有3美元是A系列创业资金,用于新兴企业,越来越多的投资者参与其中。惠兰说,此外,具有广泛地理基础结构的供应链庞然大物,例如公开交易的LP建筑解决方案和BMC,已经进行了重新设计,重组和投资,以减少房屋建筑巴洛克式工作流程和低效价值链中的复杂性。

Whelan说:“国家建设者由经验丰富的管理团队管理,他们开始接受技术所提供的机会以及消费者所期望的机会。”她认为,有前途的家庭决策者确实会并且将重视主要由工厂生产的,经过精心设计,节能,减少废物的新房屋,而不是由25位以上的独立贸易人员在家中生产。“我相信这些年轻,富裕,受过教育的千禧一代关心他们的碳足迹,他们不想看到那么多浪费。他们欣赏3D设计和工厂建造的房屋所提供的精度,以及更快的交付时间和更低的水电费。以客户为中心给您定价能力,因此,令人鼓舞的是,一些具有永久资本的公开交易建筑商对新的世界提供者进行了直接投资,或者对与住房相关的风险投资基金进行了间接投资;因此,董事会必须给他们时间和支持以实现这一目标。”

创新要花费金钱,时间和人才-每种形式的资本投资都趋于紧缩,因为建筑商企业高管在经济形势恶化之前努力应对各种挑战。而且,资本往往需要耐心才能结出硕果。

您如何分辨大,小创新承诺之间的区别,即建设者,开发商,制造商和投资者利益相关者可能会随着天气的流行而逐渐褪色,而可能承受周期性降级并注定会产生广泛影响的承诺会消失呢?

或许可以通过考察结构转型投资的五个“极点”机会领域中的每一个背后的根本动力。这样,我们可以检测到哪些计划反映了结构性变化,哪些计划可能会导致痴迷,而这可能会成为更加谨慎的预算的牺牲品。

破坏前夕?

根本问题有两个方面:一是鸿沟将停滞的家庭工资与飙升的住房支出区分开来。另一个是建筑业严重的技术工人挑战,这限制了产量,增加了成本并增加了不可预测性。“四骑士”公司是打败热门建筑的公司,它们打乱了房屋建筑行业中排名前十的企业。其中包括田纳西州伯克希尔哈撒韦公司马里维尔的Clayton Homes部门,Softbank Vision基金支持的Katerra,亚马逊,出售或出租万物的破坏者以及日本的Sekisui House,全球排名第一的房屋建筑商和开发商。每个人都拥有动用资金和DNA来攻击垂直建筑的成本结构的高尔氏结,这代表着房屋总成本的50%以上。面临的挑战是,何时(而不是如果不是)他们中的一个或多个在地块开发,购置和本地费用成本的基础上找到机会,而这又占到每个新建住宅建筑单元的25%至35%。这里的潜力是通过降低准入门槛,大规模扩大可寻址市场范围来恢复中等收入工作家庭的住房拥有权。

时间线:

在24到48个月内,至少有四分之三的主要破坏者将在美国十大房屋建筑企业中占有一席之地,其中两个拥有新房屋建筑的前五名市场份额。到2030年左右,最终的破坏将是房屋结构和社区即服务,为个人和家庭提供新的或现有的住房的会员资格模型套件的福利,娱乐和健康解决方案。

独户家庭出租与出售?

三支根本原因部队推动了单户型租住的晚追主宰。一,按需租住和按选择租住的家庭的合流而是选择四壁和后院,而不是垂直的公寓社区。第二,由于土地费用较低,建筑和工程挑战较少,标准化的平面图和建筑进度表,建筑商和开发商的土地和建筑成本基础可以比城市垂直发展低,因此,平方英尺和城市的基础建设成本可以降低。不要忘记,这些房屋的面积往往减少35%或更多。第三,对分散和群集的物业管理的数据和技术改进为业主提供了更清洁,更清晰,更有效的现金流模型。总部位于加利福尼亚州尔湾的AHV社区是该领域中的第一大纯粹破坏者,它绘制了以消费者为中心的运营模型,房屋建筑商已注意到该模型,并正在争夺该地区总体规划社区中的按需建造职位。国家。

时间线:

随着建筑商推动“转向”并在预期的市场降速之前将更多的全部全部库存货币化,建筑单位以平稳流动的节奏吸引他们,并使其可用于租金上涨。我们看到,在未来48到60个月内,单户可出租房屋的份额将从目前占新房总销量5%的水平上升到两位数,并达到10%到15%之间的稳定状态未来十年的新房建设。评论Whelan:“ SFR运营商,这种行业和资产类别是在10年前的调整之后出现的,它们正在软化许多市场的底部。这是因为这些成熟的房地产REIT具有很高的市值和可利用的资本,它们正在购买规格房屋并从规格建造商,本地建造商,公众,

平方谜语:

微小的房屋可能不会在总体房屋建筑中获得超过边缘的收益。但是,较小的房屋-面积不足1,500平方英尺在现有产品中,越来越多的条件性居住空间达到2200平方英尺(已连接和已分离)已出现,提供越来越多的本地语言。回到第一个根本原因驱动程序,这里的目的是重新启动美国的“初学者住房”类别,这对于中等收入和中低收入家庭来说是可以实现的。一个必然的原因是,消费者对室内空间和功能的期望发生了根本性的重新设置,以及能够“扩展”宜居性的建筑和家庭技术的进步。结果是人们在平方英尺的空间上权衡解决方案,这些解决方案增加了保护区,隐私,安全性,降噪等,以及可实现性,体现在终身拥有总成本的降低中。

时间线:

进入和退出下一个住房周期,人口不久的将来-形成家庭的千禧一代和老化的婴儿潮-将继续重新定义平方英尺。如今,有三分之二的待售房屋面积在2000平方英尺以下。在36到48个月内,出于经济原因,以及5G技术和设计的进步改变了每平方英尺避难所和户外生活空间的生活方式,我们看到这一数字已增加到近50%。的

无摩擦翻转

购房的痛苦可以与其他一些令人折磨的人类经历相提并论,其中之一就是对许多人的房屋销售造成的痛苦。IBuyers —Opendoor,cataList,Knock,Offerpad,Keller Williams,Perch,Redfin,Ribbon和Zillow等—在患者资金,适用于供需的算法和优雅的用户的快速计算中迅速入侵并突然受到影响。 -以可承受的价格交易止痛药的经验。太空中的许​​多参与者可能会赢得很少的赢家,而赢家与输家之间的区别将在于以丰厚的规模和规模以盈利的方式提供服务套件-购买,销售,改建和翻新以及保险,并在每个服务级别上都有获利的机会。

时间线:

目前,这种“边缘”机会占iBuyers活跃的某些市场中房地产交易活动的5%以上,该模型是新生的,但由于它为有动机的买家或卖家提供了便利和时机优势,因此受到了关注。规模化的资本投入,数据和用户体验投资以及建筑基础设施意味着iBuyers不会成为一夜之间的现象。但是,考虑到动态的变化,尤其是庞大的婴儿潮一代从“活跃的成年人”到不太活跃的就地居住家庭的衰老,需求和美元都暗示了这种商业和运营模式的48到72个月的发展前景达到临界质量。那时候,即将发生的住宅房地产交易中有十分之一的份额,以及完全中断和脱中介的房地产代理和经纪业务。我们看到房屋建筑商紧随Lennar对Opendoor的风险投资,这类似于他们的核心业务侧重于拥有抵押贷款业务的买家。

类固醇的家政学

就像买卖房屋的机制正在发生变化一样,房屋平面图以及房屋改变的方式也必须改变。实际上,物理居住空间及其在家庭中的功能已远远超出了“灵活空间”,从字面上讲,它映射到了实时适应,并随着时间的流逝而变化,以适应居住在其中的居民不断变化的生活方式需求。家庭经济和人口统计是这一趋势的基础,即使在短期租赁巨头爱彼迎(Airbnb)的推动下,在缓慢的经济复苏周期中,工作和家庭的形成也加速了这一趋势。许多配件住宅部门的企业创建了模型并介绍了应用程序。同时,由于家庭组成,人口统计和经济因素反映了更快的变化速度,建筑商正在投资购买灵活的模块化房屋,移动墙,相连的姻亲公寓,ADU。

时间线:

为多代人的生活,收入单位,模块化移动墙以及对室内外室外生活的普遍关注而设置的平面图,都反映出消费者希望在家中生活的方式发生了变化。同时,在越来越多的地方,人们在家中的持续时间开始攀升。如今,灵活,灵活,灵活的平面图已成为大多数房屋建筑商产品系列的一部分,随着家庭和社区的发展,对这些改建的投资将继续增长。

用一个词来形容,有时最差的防守是选择不进攻。房屋建筑商似乎很清楚自己的举动-全力以赴,并选择在未来更不利的情况下采取不同的态度。

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