房地产投资信托已成为新的高质量飞行资产类别

2019-09-24 14:17:35
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在过去一周的强劲表现下,今年迄今已上涨25%,以Vanguard Real Estate ETF(VNQ)和iShares US Real Estate ETF(IYR)衡量的基础广泛的REIT ETF继续跑赢大盘。标普500指数上涨了约20%。

然而,并非所有房地产投资信托基金都看到了意外收获,表现最佳和最差的房地产投资信托部门之间的绩效差距为55%。

正如Hoya Capital Real Estate的Alex Pettee解释的那样,“在住房建筑商数量激增近50%的带动下,美国住房市场今年已增长27%。自年初以来,十年期国债收益率为1.76%,已回落93个基点,比2018年的最高水平低约150个基点,约为3.25%。”

自从NAREIT于2015年正式开始追踪该集团以来,数据中心房地产投资信托基金在该行业经历了最糟糕的一年后,今年已飙升了40%以上。随着CyrusOne(CONE)成为黄金时段的收购目标,该行业变得更加火热。,据彭博社报道:(CyrusOne)“已经引起了竞争对手的数字房地产信托利益”和“投资公司EQT Partners和数字集群合作伙伴也合作,追求公司的一个潜在的交易。”

由于其大规模的规模优势和对5G扩展的无限需求,蜂窝塔房地产投资信托基金今年也蓬勃发展,回报率超过43%。

Vanguard Real Estate ETF是占主导地位的REIT ETF,市值超过360亿美元,拥有186只股票,其中包括许多最大的REIT运营商的“名人录”,其中包括American Tower(AMT),Crown等参与者。国际城堡(CCI),普洛斯(PLD),西蒙房地产集团(SPG),Equinix(EQIX),公共存储(PSA),Welltower(WELL),股票住宅(EQR)和AvalonBay(AVB)。

值得注意的是,美国国家电视塔(占6.9%的风险)和皇冠城堡(占4.1%的风险)约占VNQ投资组合的11%,为VNQ迄今为止的成功提供了火箭燃料。

贾努斯·亨德森(Janus Henderson)投资组合经理CFA格雷格·库尔(Greg Kuhl)写道,主要是在所谓的“银海啸”的推动下,人造住房房地产投资信托基金也激增。他这样说

刺激医疗保健的人口统计因素:“婴儿潮一代仍然是房地产所有者的主要人口统计点,这不足为奇。在房地产领域,传统观念似乎是那些与医疗保健直接相关的企业,例如老年人居住设施,最适合从银海啸中受益。”

但是,库尔解释说:“例如,新退休人员的住房社区正在满足如今的老龄家庭的需求,而不是从现在起的10年。”

当然,并非所有房地产行业都在蓬勃发展,因为购物中心行业远远落后于其他房地产行业,年初至今回报率为-9.7%。

另一个正在挣扎的行业是住宿类别(年初至今为7.5%),这可能是预兆,因为这一特定资产类别在经济衰退期间的表现一直不佳。我感到奇怪的是,在经济强劲时期,大多数住宿房地产投资信托基金产生的NOI(净营业收入)增长持平。

那么,为什么房地产投资信托基金最近看到了这种所谓的“质量飞行”?

请记住,某些股票(当然也包括房地产投资信托基金)在混乱时期会更好地做好准备,正如托马斯·肯尼(Thomas Kenny)所说:“当投资者更加关注保护自己的时候,向质量的飞速发展是市场上的动态。冒险,而不是赚钱。在动荡时期,市场参与者通常会倾向于最不可能遭受本金损失的投资。”

当投资者出售他们认为较高风险的投资并购买更安全的投资时,就会发生这种“质量逃亡”现象。这被认为是市场上恐惧的迹象,因为投资者寻求较少的风险以换取较低的利润。正如Hoya Capital Real Estate解释的那样,“十年来,美联储第二次下调基准利率,以应对全球经济增长放缓和通胀预期减弱的迹象。美国股市和债券市场对该政策声明反应良好,该政策声明中,十个有投票权的成员中有八个同意降低利率至少四分之一。有迹象表明,投资者将美联储的评论解释为“鸽派”,即10年期美国国债收益率一周内回落15个基点,有助于推动以收益率为导向的股票市场表现出色。”

房地产投资信托已经成为避险资产类别,投资者可以在其中获得高收益和合理的价格升值。当然,这对房地产投资信托基金的投资者来说是个好消息,而对您而言,这确实是一个好消息-我的投资组合迄今为止迄今回报超过24%,两年内回报率超过18%。

市场先生似乎对REIT产生的可预测的租金支票越来越着迷,而且增长似乎并不会很快放缓。正如Nareit研究与经济分析高级副总裁Calvin Schnure解释的那样,“房地产投资信托基金收益创历史新高。根据Nareit T-Tracker的数据,第二季度运营资金总计165亿美元,比三年前高出13.5%……尽管出现了这些乌云(贸易战,制造业疲软等),但持续的温和增长很可能结果证明是商业地产的良好环境。”

正如我母亲曾经说过的:“是时候在阳光明媚的时候晒干草了”,尽管REIT的估值变得有点昂贵,但推动回报的硬资产却具有高度可持续性。只要经济继续增长,房地产投资信托基金就应该保持其溢价,鉴于房地产投资信托基金已经通过其退休储蓄成为八千万美国人拥有的核心资产类别(作为GICS的一部分),这并不令人感到意外。和其他投资基金(根据NAREIT)。

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