加州的住宅建筑商正在退缩 遏制住房救济的希望

2019-08-12 16:45:59
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房屋建筑商正在退出新建筑,这与经济学家所说的缓解加州住房负担能力危机所需要的相反。

在2019年的前六个月,建筑商获得了加州51,178个新住宅的批准,比去年同期减少了近20%。这使得该州有望实现自经济衰退以来首次有意义的年度下滑。

根据美国人口普查局的数据,在洛杉矶 - 奥兰治县地铁区,总许可证 - 未来建筑的显示 - 下降了25%。单户住宅许可证在该地区下降了18.5%,而公寓楼等多户住宅项目 - 活动趋于波动的类别 - 下降了28.6%。

“我们正朝着错误的方向前进,”Beacon Economics的创始合伙人Christopher Thornberg说。

经济学家,开发商和贸易团体表示,许可证的放缓有一个简单的解释:赚钱建房变得越来越困难。

房地产价格以及租金在较小程度上已经有所缓和,因为加利福尼亚人发现他们更难以扩大美元并且在平流层价格点上犹豫不决。现有房屋和新房屋的销售下降,迫使一些建筑商降低已经开发的开发项目的价格。

6月份,南加州六个县的销售额下降了8.8%。中位数销售价格为541,250美元,较去年同期仅上涨1.2%。

与此同时,建筑成本很高,并且从某种程度上说,仍在上升。对于新项目,建筑商表示,他们可以设定价格或租金以降低需求的数量有限。

建筑商指出土地,劳工,材料和政府费用的高成本,以及无数建筑产品和电器的关税。他们说,在过去的一年里,许多新项目的潜在利润已缩减至建筑商或其融资人无法承担风险的程度。

公寓开发商Century West Partners的首席运营官Kevin Farrell说:“你不能希望自己获得高额租金并使项目成为可能。”

奥尔森公司(Olson Co.)首席执行官斯科特劳瑞(Scott Laurie)说:“没有人有兴趣做贷款来赔钱。”他在整个南加州建立了单户住宅和城镇住宅。

去年,Laurie说,他离开奥尔森计划在奥兰治县北部的一个城镇住宅项目,放弃了100多万美元的存款,因为建筑成本上涨,他不相信潜在的买家愿意付出代价交易铅笔。

根据约翰伯恩斯房地产咨询公司的数据,北加州6月份劳动力和材料成本与去年同期相比上涨了7.2%,而房价基本持平。在南加州,成本上涨2.1%,而价格上涨2%。3月份成本上涨4.1%而价格持平。

约翰·伯恩斯(John Burns)的研究主管里克·帕拉西奥斯(Rick Palacios)表示,开发商在市场疲软或下滑时总是持谨慎态度,担心他们的项目不会被填补。最重要的是,2018年初是住房建设相对较强的时期,与今年的比较尤为艰难。

在好的方面,帕拉西奥斯表示,建筑成本已出现稳定迹象。一些建筑商表示,较低的抵押贷款利率已吸引更多人重返市场。根据房地美(Freddie Mac)的数据,本周30年期固定抵押贷款的平均利率为3.6%,低于11月的4.94%。如果买家在50万美元的房子上减少20%,那么每月可以节省314美元。

在洛杉矶,开发商也向该市充斥着通过一项新计划建设密集项目的建议,该计划放宽了分区并简化了公共交通线附近的审批。但是,其中许多项目尚未获得批准或破土动工,而其他地方的开发商在构建之前仍然经常面临漫长的审批流程。

甚至在销售额在去年大幅放缓之前,投资者一直专注于即将建设的交易或所谓的有权土地交易,而不是需要耗费时间的政府批准才能破土动工的项目。但开发商Planet Home Living的负责人迈克尔马里尼表示,现在投入的手数越来越少,投资者也越来越不乐观。“现在情况更糟,”他说。“每个人都只想要土地。”

全国各地的许可证也在全国范围内下降了6%。Beacon Economics的Thornberg表示,加利福尼亚州的下滑情况更糟,因为市场已经放缓了最昂贵的房屋,这些房屋占据了加利福尼亚沿海的大部分地区。

他表示,在加利福尼亚建造价格适中的住房非常困难,因为高昂的成本,严格的环境法律以及邻里阻力推迟了项目并推高了成本。他和其他经济学家认为,主要原因是,位于银湖的一栋面积为1,600平方英尺的20世纪20年代的房子售价将近150万美元,这是因为几十年来人口和就业增长相对较少。

建筑业的放缓可能会影响一些关于如何应对国家住房危机的讨论。南加州大学Lusk房地产中心主任理查德格林表示,政府应该通过降低费用和允许更多个人住房来增加私人公司建造价格适中的房屋的利润。

租户团体呼吁制定更严格的租金管制法律,将私营市场视为解决危机的不足之处。倡导组织丰富住房洛杉矶的政策主管Mark Vallianatos表示,政府也可以在下行周期中越来越多地介入补贴项目或支持非营利性开发商。

“我们应该利用这种放缓作为一个机会,消除传统类型的住宅建筑的障碍,并推进新的建筑,”他说。

加利福尼亚州建筑业协会主席Dan Dunmoyer说,在俄勒冈州,内华达州和亚利桑那州等地,建造价格适中的住房要容易得多。他表示,随着需求疲软,这些市场中的公司可以继续建设更长时间,并且在经济低迷时期,回报更快。

奥尔森公司(Olson Co.)的劳里(Laurie)表示,土地卖家也对他们的定价有了“更加现实”,这可能会帮助更多像他这样的建筑商破土动工。但是,仍然很难找到建造该公司专业的40万至65万美元房屋的地方。

“我们想要与经济适用的购房者一样的东西 - 他们想买一套经济实惠的房子,我们想要建造它,”他说。“但是现在这些价格点的土地数量有限。”

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