超大型发展正在崛起 这对开发商来说意味着什么

2019-08-09 16:50:39
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今年3月,当这个占地28英亩的混合用途Hudson Yards在纽约市开业时,许多人第一次听到了“巨型开发”一词。这个庞大的250亿美元项目- 奢侈品零售,住宅和办公用品的所在地,拥有一个广受赞誉的互动雕塑的公共广场 - 是全美最大的私人房地产开发项目。在2024年完工后,它将容纳16个结构,并包括一所新学校。

Hudson Yards远非孤军奋战,将大规模的房地产开发变为现实。位于纳什维尔市中心的总部位于洛杉矶的CIM计划将The Gulch建成15个城市区域,新建筑面积在700万到1200万平方英尺之间,包括新的街道和公园。在费城,Drexel大学 - Brandywine Realty Trust正在将14英亩的土地改造成总计690万平方英尺的8座高层建筑,进入Schuylkill Yards。尽管在这里和全国都存在经济不确定性,但在我的芝加哥总部,六个大型开发项目处于发展的某个阶段。

目前还没有定义开发必须具备多大才能获得大型地位的定义,但共识是它必须具有足够的混合用途才能与社区相似。芝加哥的林肯码头和78个大型开发项目将在一个城市内创建城市。

改变人口统计学和心理学正在促进超大规模发展

然而,时机似乎具有讽刺意味。近年来,“超大型”似乎失去了名声。McMansions已经让位于较小的住宅,更适合千禧一代的钱包,厌恶过多的东西和旅行的愿望,以及婴儿潮一代缩小规模的努力。对步行能力的兴趣,建议穿越较小而不是超大距离,成为每个健康,时间效率和社区群体的口头禅。人们也渴望更亲密的联系,因为他们担心隔离可能带来的负面影响,部分原因是由于技术工具的全面使用。

然而,尽管有这样的影响,便利性已经胜过所有,并且是大规模发展的主要原因。所有年龄段和人口统计水平的美国人都很容易获得生活,工作,娱乐和服务选择。大型项目是开发商通过为其他空置场地带来新住房,公园,办公室和基础设施以及重新构建和重建低迷地区来最大化土地,资源和投资回报率的好方法。

Megadevelopments也是一种区分房地产与竞争对手的方式,就像过去的设施一样。它们也是一种通过吸引所有人口统计数据和房地产市场来降低风险的方式,而不是在一个群组或一个类别(例如商业,住宅,零售或酒店)上进行调整。

关于超大发展的五个问题

那么,大规模开发的兴起对开发商在计划,建设和营销这些网站时意味着什么?成功完成这些庞大,昂贵,耗时的项目需要了解关键要素,这些要点与过去需要的小型,利基导向型开发项目不同。

策略性地规划:

很少有城市拥有大型网站,因此拼凑土地需要更多的耐心和美元,而不是购买几个街区。最好的位置靠近交通和景点,无论是沿着运输路线的主要城市还是在市中心。在城市地区,可能需要数年才能组装土地,就像Hudson Yards的情况一样。或者可能需要先见之明,想象一下开放的土地可以变成什么,就像我们公司为公寓销售所代表的佛罗里达郊区开发的Metropica一样。距离成熟,昂贵的迈阿密三十英里,靠近该州第二大旅游景点,索格拉斯米尔斯购物中心,占地65英亩的综合用途大型项目包括八座住宅楼,酒店,零售店和一系列设施。

了解大型经济学的可行性:

虽然城市土地学会2019年的“房地产新兴趋势”报告指出房地产市场反映了不确定性和不断上​​涨的建筑成本,但大规模发展以其规模经济,带来生命的能力来应对其中的一些挑战空置填充包裹和18小时城市模型,其设施可带来经济增长。有时,由于土地和成本的可用性,大型开发可能需要远离城市中心。如果有足够的变化,那么格言“如果你建造它,它们将来”将适用。

制定切合实际且精确定时的总体规划:

一旦土地得到保障,总体规划必须考虑到多种混合用途的需求 - 住宅结构,办公楼,酒店,购物中心,文化设施,花园,健康设施,学校和停车场 -在不同的价格点,以帮助绘制交通和销售长期和减少旅行时间,许多优先事项。具体选择需要挖掘目标群体的分析和心理特征。建筑物必须仔细隔开,以模糊生活,工作,娱乐和服务之间的界限。由于这些项目需要数年才能完成,因此一旦住宅或办公室开放,提供一些服务非常重要,因为一旦提供服务,一些住宅和办公室就变得至关重要。

嵌入具有真实性

的超大型项目超大型项目 - 尤其是那些针对多个群组的项目 - 可能缺乏真实性。例如,在我们投资组合的一个大型开发项目中,每个住宅大楼计划拥有不同的人口统计受众,但所有住宅大楼都将采用相同的外墙和自己的设施。每个住宅必须通过场所制作,设计和编程来区分。

市场巨型发展:

由于规模和复杂性,这些超大型项目非常复杂。开发人员犯了错误,消费者“得到它”并理解项目中的全部产品。但根据我的经验,他们没有。与此同时,开发商必须向多个受众进行营销,以填补和维持商业,零售和住宅物业。开发人员将通过整体,数据驱动,创造性和顽强的营销策略获得最佳服务。

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